家づくりの基礎知識 -定期借地権とは-
| 定期借地権とは、期間が満了すると契約の更新がなく、必ず借地権が消滅することが法律上保証されている借地権です。 この制度は、平成４年８月１日に施行された借地借家法により創設された新たな借地権です。 従来の借地権と異なり、更新がないことが特徴です。定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の三種類があります。 一般定期借地権とは、当初定められた５０年以上の契約期間が満了すると、更地で土地が返還されることが借地借家法により保証されている借地権です。 この設定契約書には ・契約更新がないこと ・建物の再築等による期間延長がないこと ・期間満了時に地主に対して建物買取請求をしないこと の３つの特約事項を公正証書その他の契約書面で定めれば成立します。 「公正証書その他の書面」ですから必ずしも公正証書である必要はなく、お互いが合意した私製契約書でも有効なのですが、実務の世界では公正証書による例が多いようです。 ただし、公正証書の保存期間は原本作成の翌年から２０年なので、別途一般定期借地権である旨の登記をしておくことが望ましいといえます。 建物譲渡特約付借地権とは、３０年以上経過した後に、地主が借地人から相当の対価で建物の譲渡を受けることにより、借地権が消滅する借地権です。 この借地権は契約終了時に建物を解体することが原則である一般定期借地権とは異なり、契約終了後も建物を存続させることが当初から予定されているところに特徴があります。 当然買取り後は地主が建物の所有者となります。 この建物買取り特約については、その方式に特に制限はありません。 つまり書面に残さずお互いが口頭で合意するだけでも有効となります。 しかし、後日の紛争を回避するためにも、書面による契約を行うべきでしょう。 事業用借地権とは、存続期間が１０年以上２０年以下で、専ら事業用の建物所有を目的とした借地権です。 したがって、居住用の建物について事業用借地権を設定することはできません。 事業用借地権の設定は、必ず公正証書によらなければなりません。 公正証書によらない事業用借地権の設定はその効力を否定され、期間３０年の普通借地権、つまり「３０年」という期間はありながら、法定更新によって結局「半永久的」に借地権を設定したものと取り扱われることとなります。 したがって当事者同士の合意内容をまとめた書面に決して「契約書」と書いてはいけません。 公正証書ではない書面に「契約書」と記載すれば「私製契約書」とみなされて「普通借地権設定契約書」と取り扱われてしまうことになるからです。 合意書面には「覚書」などと記載して、くれぐれも「契約書」と書かない様に注意する必要があります。 |
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