家づくりの基礎知識 -登記簿とは-
| 今回は、不動産登記簿について説明します。 不動産登記は、不動産に関する「物理的状況」と「権利関係」を登記簿に公示して不動産取引の安全と円滑を図るための制度です。 わかりやすく説明すれば、「物理的状況」とは「どこにある、どういうものなのか」を示すもの、「権利関係」とは「これは誰のものか、将来他人のものになる可能性があるのか」を示すもの、ということになります。 日本の登記には公信力がありません。 つまり登記簿に「所有者」と記載されている相手から不動産を購入しても、実は他に本当の所有者が存在していて「私は売ってないから返してくれ」と言われてしまうと、残念ながらせっかく購入した不動産もその所有者に返さなければならないわけです。 しかし、それではわざわざカネと手間をかけて登記する意味がなくなってしまいます。 そこで最近の判決や学説では法律の規定を「現実的に」解釈することで、結果的に登記に公信力と同様の効力が認められるケースが一般的となってきつつあります。 不動産の登記簿には、土地登記簿と建物登記簿等があり、登記簿は一筆（１区画）の土地又は一個の建物ごとに一用紙を備えることになっています。 １つの物件に対する登記簿は、「表題部」「甲区」「乙区」の３種類で構成されています。 まず「表題部」は、「不動産の物理的状況」を公示します。 つまり「どこにある土地で面積はどれくらいか」「どこにある建物で大きさや構造はどういうものか」という内容が記載されているのが表題部になります。 「甲区」と「乙区」には「権利に関する事項」を登記します。 このうち「甲区」には権利に関する登記のうち、「所有権」に関する事項が登記されます。 たとえば、家を建てたときの「所有権保存登記」や住宅を購入したときの「所有権移転登記」などは甲区に記載されます。 また、「乙区」には権利に関する登記のうち、「所有権以外の権利」に関する事項が登記されます。 住宅ローンを利用した場合に金融機関が申請する「抵当権設定登記」などは、こちらに記載されるわけです。 同じ区の権利間（甲区間同士の権利、乙区間同士の権利）の優先劣後は、原則として順位番号欄に記載されている数字（順位番号）の小さい方が優先します。 「一番抵当」「二番抵当」などといわれる場合の「○番」が順位番号を示します。 それでは、「甲区１番」の所有権と「乙区１番」の抵当権を比較するような場合、どちらが先に法律的な効力を持つのでしょうか？ このように異なる区における権利の優先劣後は、登記事項が記載されている事項欄の中で受付年月日の次に「第○○号」と番号が記載されています。 これを「受付番号」といいますが、この数字の小さい方が優先します。 このように登記の順位は「順位番号」あるいは「受付番号」に基づいて効力の優劣を比較します。 ですから必ずしも用紙の「上」または「右」に記載されている内容が優先するとは限りません。 たとえば登記簿の一番最後に記載されている内容が順位番号１番の内容を変更したり補足したりするもの（これを「附記登記」といいます）だったため、順位番号２番の内容よりも優先されるということもあります。 登記されている内容は誰でも知ることができます。 つまり不動産登記簿の謄本・抄本・地図および建物所在図の全部又は一部について、誰でも手数料を支払えば、自由に閲覧したり「写し」をもらったりすることができます。 |
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| | 1. 不動産購入までの流れ| 2. 登記簿とは| 3. 接道義務とは| 4. 重要事項説明書とは| 5. 登記名義と贈与税| |6. 不動産購入に関する税金| 7. 不動産購入に関する付随費用| 8. 所有権保存登記とは| 9. 税務署からのお尋ね| | 10. 定期借地権とは| 11. 農地に家を建てるには| |
